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来源:网络整理 作者:中国新闻视线网小编 发布时间:2019-11-23 22:06

易居企业集团CEO丁祖昱

2019年是“2010年代”的最后一年,对于房地产行业来说,亦是关键的一年。

11月22日,易居企业集团CEO丁祖昱在广东时代传媒有限公司主办,时代周报、时代财经、时代数据承办的2019中国地产时代百强榜论坛上表示,当房地产市场即将从“10年代”跨入“20年代”的时候,许多地产逻辑正在发生变化,过去适用的很多常规思路在今天都不适用了。

“今年整个市场变动得特别厉害,1月开始寒冬,3月直接入夏,5-7月基本是夏末秋初,7-9月马上又进入到新一轮的市场调节。这个变化在过去从未出现,房地产市场很少能在一年当中历经春夏秋冬。”

四季分明的市场中,房企也在主动或被动地做出一些调整,纷纷淡化了过去规模行先的思路,“稳”字成为房企们的共识。

谈市场:宏观数据未完全反映行业压力

过去很长一段时间里,地产都与财富联系在一起。不论是购房者,还是开发商,都不乏因为房地产而实现财富剧增的案例。那是房地产市场飞速发展的时期,“买房赚钱”的观念深入人心,“抢房”的现象频现市场。

但是,2017之后,“买房赚钱”的比重开始下降。丁祖昱称,尤其是近两年,买房后没赚钱甚至亏钱的案例也很常见。一夜之间购房逻辑发生了变化,房子从原来被称为“最好的投资品”,到今天买房和炒股差不多,也要精挑细选。

这其中,政策的因素不可忽视。“从中央层面来看,最近三年的政策没有太大变化,都是‘三稳’,都是去杠杆,只是今年加了一句话‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’,这决定了哪怕‘放水’,水也流不到房地产。”

核心客户群体的变化在市场的各项数据中得到体现。丁祖昱指出,今年新房供求依旧“压力山大”,3、4月份的小阳春到直接入夏以后,6月份市场开始一路往下走,直到9月份,成交数据才因为供应大幅度增加而有所回升,“今年新房市场不是很乐观”。

类似的情况也在二手房市场中出现,5月份出现下行趋势,9月份稍微冒了一点头,到了10月,下行速度加快。丁祖昱称,二手房和新房不同,新房由房企主体来定价,供应决定销售,是一对多的概念,而二手房是一对一,是消费者对消费者,二手房市场就是消费者购买意愿最直接的反应。

“二手房市场是一个领先指标,目前来看还是有很大压力。整个二手房市场处于观望,特别是一线城市的二手房低迷一定会影响到新房的成交,特别是影响到改善群体的成交。如果二手房数据能够否回升或者回稳,整个二手房的态势可能得到一定的改善,新房的销售也会相应好一些。”

此外,土地方面的数据同样体现着压力。“土地数据现在是‘三降’,地价降了、成交面积降了、成交总金额降了,甚至是‘四降’,溢价率也降了。”丁祖昱分析认为,土地市场的下降说明房企对未来判断趋于保守,且房企的现金流并不是那么充裕。

不过,就算市场充满凉意,但在宏观数据层面,企业对地产的投资却保持着增长的形势。国家统计局11月14日公布的数据显示,今年1-10月,全国房地产开发投资额为109603亿元,同比增长10.3%。

“今年宏观数据有非常大的迷惑性,地产业内感觉到的压力宏观数据没有体现出来,甚至掩盖掉了市场的压力,房地产仍然保持两位数的增速。并且在10月,销售面积增速由负转正,销售金额一直保持在接近10%的增幅,到年底两项数据将创新高。”

谈房企:未来会比出高低、先后

与市场愈来愈冷静的形势相呼应的是房企增长速度的放缓。回顾房企过去10个多月的表现,丁祖昱用“还行”来形容,但他也强调,“还行”是指今年在市场压力如此之大的情况下,大多数的房企销售还略有增长很不容易,如果与往年相比,房企销售增长是不够的。

“2017年的时候,30%的增幅大家都觉得有些慢,今天,增幅达到10%就已经很不错了。今年前10个月,有十强房企出现了同比下降,过去历史上很少有十强房企销售总额下降的情况。所以,现在出现20%、30%的增长是偶然的,10%左右应该是正常的。”

金融政策的由松到紧很大程度上左右了房企的表现。今年年初开始,房企融资井喷,最密集的时候,9天之内上市房企所发布的融资计划金额接近千亿。但5月起,金融形势急转直下,多项金融政策陆续出台,房企融资“阀门”关紧。

“以前房企的逻辑是多拿钱、多拿地、高周转,除了高周转仍适用于今天以外,资金金融环境已经不支持多拿钱的思路了。”丁祖昱认为,当前的房地产市场逐渐失去了财富效应,房企的压力非常大。

市场下行、金融环境紧张的背景下,融资成本影响着房企未来的发展。丁祖昱透露,现在为了拿到钱,部分房企愿意给出更高的利息,例如名义上是7%利息,实际很多企业要在这上面加30%、40%的成本。

“房价暴涨的年代,房价可以弥补利息成本。但在今天房价涨得慢或者房价不涨的环境下,利息就成为非常重要的成本,而这个成本最终影响到企业未来的发展。利息相对较低的企业在未来将占据比较领先的行业自由度,竞争能力也会更强。”

也就是说,未来房企分化将进一步加剧。这在行业集中度上已经得到体现,目前TOP30集中度还在上升,但是TOP30之外的集中度已经不涨了。“虽然现在的头部企业增速放缓,但集中度还在往上走。而五十强企业、百强企业,如今增速与集中度都不涨反跌。”

丁祖昱继而指出,一个时代过去之后,房企之间很多所谓的共性被各种各样的外部条件所掩盖,共性逐渐演变成了差异化,房地产行业不再是一荣俱荣、一损俱损,房企之间会比出高低、比出先后。

他预测,明后年很多房企的增幅会进一步下降,“但绝对不代表这个企业不好,未来不能以规模来论英雄,或者说不要单纯以销售的增或减来论企业的好与坏,这个评判的逻辑发生变化了。”